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    WeWork要盈利,優客將上市,但共享辦公依舊“無聊”

    發布日期:2020-07-18 16:33 來源:星巢網絡科技官網 閱讀:1068

    WeWork要盈利,優客將上市,但共享辦公依舊“無聊”

    發布日期:2020-07-18 16:33

    上周,優客工場終于圓夢國內共享辦公“第一股”。只不過這個過程有些曲折,其并非通過獨立招股上市的方式,而是“借殼”。

    7 月 8 日,優客工場宣布已經與在納斯達克上市的SPAC(特殊目的收購公司) Orisun Acquisition Corp 達成合并協議。合并完成后,雙方將以新的股票代碼在納斯達克上市。

    早在去年年底,優客工場就向美國SEC遞交了IPO招股書。但類似WeWork遭遇的坎坷一樣,優客工場IPO最終未能成功。雖然借殼的方式并不是最優解,但無論如何優客工場總算是如愿上市,只是名義上是被別人收購了。

    于此同時,已經被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來了久違的好消息。 7 月 13 日,WeWork 董事長馬塞洛·克勞爾在接受采訪時表示:在經歷了動蕩的一年后,WeWork 將于 2021 年實現盈利,較公司之前的預期提前一年。

    共享辦公領域連續傳來了好消息,讓這個幾乎已經沉寂一年多的行業又一次出現了生機。但也有人士指出,現在的共享辦公依然是幾年前那樣,不僅“無聊”而且無望。

    共享辦公第一股能否安全?

    根據這次公布的收購協議,此次合并后優客國際將在納斯達克上市,優客工場現有股東和管理層也將獲得 7000 萬股優客國際的普通股。合并上市之后,優客工場的市值將達到7. 69 億美元。

    那么對于優客工場而言,這7. 69 億美元的市值值得慶幸嗎?答案是否定的,從以往優客工場的融資及估值來看,這次借殼上市可以稱之為最典型的“流血”上市。

    根據公開資料顯示,早在 2018 年 11 月完成 2 億美元D輪融資時,優客工場的估值就已經高達28. 57 億美元。此后在 2019 年的 4 月和 7 月,其又分別拿到了龍熙地產(逾 2 億元戰略投資)和其他相關機構的融資,雖然沒有公布相應估值,但估值上漲是必然的。

    通常情況下,按照正常創業公司融資的規律,D輪之后再拿到兩輪融資,優客工場的估值大概率要接近 40 億美元。

    但如今,通過這種“曲線救國”方式實現上市的優客工場,市值僅僅只有7. 69 億美元,約為 2018 年估值的四分之一,雖然不像WeWork那樣估值暴跌(從最初 700 億跌至不到 100 億),但也樂觀不到哪兒去。

    對于優客工場此次采用的上市方式,相關證券行業分析師對懂懂筆記表示:“與我們通常認知的借殼上市不同,美股的SPAC是通過設立一家沒有任何業務只有錢的公司,也就是自己造一個殼,然后通過這個殼來并購自己的目標企業,達到實現上市的目的?!?/p>

    通過這種方式實現上市,其優點和缺點都很明顯,上述分析師強調:“這種方式的優點是風險小、門檻低、周期短,優客工場之前提交招股書獨立IPO失敗之后,只能選擇這種門檻更低的方式。但是缺點則是并購公司的股票價格會比IPO低很多,因為這種模式下不能直接面向二級市場的投資人,價格只是交易雙方談判決定的,不會受其他因素影響?!痹谒磥?,通過SPAC方式上市的公司前期只能在場外柜臺交易系統(即OTCBB)上市,后續還存在轉版方面的難題。

    優客工場的創始人毛大慶此前在接受采訪時曾這樣表示,融資的目的是為了更大的發展,并不是單純為了續命。但優客工場的財務表現卻難以支撐這種說法。根據其去年底提交的招股書顯示: 2019 年前 9 個月,優客工場虧損額約為5. 73 億元。而此前兩年即 2017 和 2018 年度,優客工場的虧損額分別為3. 73 億元和4. 45 億元。

    對于互聯網領域的創業公司而言,虧損可能不算什么,只要市場空間夠大,規模成長迅速,現金流健康,資本市場就會給予足夠的支持。這種情況通常會直接體現在估值和股價上,比如拼多多、美團等等,雖然每個季度虧損巨大,但其增長的勢頭以及健康的現金流足以支撐估值和股票的堅挺。

    但共享辦公領域近一年來的狀況卻迥然不同。優客工場的虧損令投資者開始敬而遠之。

    或許是WeWork泡沫破碎帶來的連鎖反應,外界對共享辦公這個市場未來究竟有多大的發展前景明顯存疑。優客工場的經營現金流從 2017 年至 2019 年前九個月始終為負;從 2015 年創立至今整體虧損已經達到 15 億元;在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下,其在 2020 至 2022 年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下,或許流血上市已經是唯一舉措。

    共享辦公難逃“傳統”

    互聯網形態的創業公司能夠獲得更高估值,幾乎是資本市場的共識。過去幾年多來我們看到包括小米、富士康在內的企業在上市后都在拼命給自己扣上一頂“互聯網公司”的帽子,為的就是獲得資本對互聯網公司的青睞以及高估值。

    但商業模式和收入結構是不會騙人的。上市已經兩年的小米近期股價剛剛重回發行價,富士康如今的股價也只有 14 元左右,跟兩年前的發行價13. 77 元相差無幾。要知道,這二者可都是各自行業中的佼佼者。

    同樣,優客工場和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯網公司,但從本質上來看它們依舊是業務模式非常傳統的重資產運營企業。

    作為行業頭部獨角獸的WeWork是最好的例子。這家企業此前瘋狂膨脹的估值(曾高達 700 億美元)以及申請IPO的慘敗,都證明了“辦公租賃二房東”行業的現狀。當初WeWork在招股書里提到了超過 100 次自身擁有的“科技”屬性,但是過重的運營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界,其只是個“傳統行業的二房東”。

    仔細回憶一下WeWork等共享辦公企業喜歡使用的“技術連接”、“大數據化平臺運營”等詞匯,都是想靠優化空間布局、節能環保、環境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性,但是否過于牽強?

    實際上,無論是WeWork還是優客工場,其生意本質都非常好理解。簡單而言就是和物產所有者(房東)簽下長約,進行裝修之后再轉租給個人或者中小企業,同時通過較好的信息化管理手段進行運維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣,只不過一個是用來住、一個是用來辦公。

    誠然,對于中小創業團隊而言,WeWork這樣的環境與經營模式相較于傳統寫字樓有更多優點,但這種便利與其互聯網企業的商業模式并沒有深層邏輯關系。因此,我們看到危機之下的WeWork只能通過大規模裁員、剝離“非核心”業務以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區的辦公樓租約,去緩解自己的資金危機,采用緊急瘦身術迎來所謂的“盈利”。

    由重轉輕的挑戰仍然艱巨

    與那些傳統房產公司一樣,重資產、低毛利是行業始終無法擺脫的屬性。如今,像鏈家這樣的傳統房產中介都開始向輕資產的互聯網平臺轉型,如何調配輕重資產的比例也成了所有共享辦公企業的頭等大事。

    今年 4 月,優客工場創始人毛大慶曾提出“輕資產、重賦能”的戰略轉型。按照規劃,優客工場未來資產輕重比要達到約1:1,其中輕資產模式包括運營托管、品牌輸出和U Suite。這里面的運營托管是最直觀的“輕”方式,即優客工場未來希望扮演一個管家的角色,不買、不租(房源),單純只是為用戶提供管理服務。

    對此,相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示:“這種運營托管形式在房地產行業并不少見,包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運營,酒店的業主另有其人,萬豪、喜來登作為運營方只負責日常運營和管理?!?/p>

    至于優客工場所提出的運營托管模式,該分析師指出:“這確實是一種輕資產運營方式,但想要讓業主放心與你合作,需要有足夠強的品牌影響力以及非常專業化的管理水平。在這方面,年輕的優客工場顯然沒有太多優勢?!?/p>

    向輕資產轉型能否成功尚不得而知,但在目前的情況下,對于共享辦公企業而言,入住率確實是決定它們生死的主要指標。遺憾的是,這種相對便捷的租住優勢并沒能為行業帶來理想的入駐率。

    根據艾媒咨詢發布的最新數據顯示,截止 2019 年國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%,有將近70%的品牌入駐率不足 7 層,16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影響下,共享辦公企業在入駐率方面的壓力相較于去年更是進一步擴大。

    涉及的房產領域,特別是辦公室這種租賃為主的行業,房租則是反映市場冷暖的另一個重要指標。在北京朝陽區望京某共享辦公的曹先生在交流時透露:“目前感覺大廈里不少公司都搬走了,人確實比去年少了很多。我沒細數,但看上去入駐率可能只有一半,甚至一半都不到?!蓖瑯釉谥嘘P村創業大街以及海淀區上地辦公區,共享辦公項目內類似的情況也不鮮見。

    根據房地產咨詢機構仲量聯行的數據顯示,受疫情影響,今年二季度北京辦公樓整體租金繼續承壓下滑,錄得環比下跌3.0%,同比下跌6.8%;空置率方面,疫情導致租戶退租并推高空置率,目前空置率已攀升至五年來的最高點4.9%。

    身處市場低迷期,優客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么,如何改變盈利難、盈利模式單一的痼疾,現在看來仍是迷霧重重。毛大慶自己曾坦承,“想實現真正的顛覆與創造,恐怕還得有十年的培育期要走”??匆幌隆案舯凇鄙虡I模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業在股市的近況,未來這十年對于優客工場無疑將會充滿挑戰與磨難。


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